Sr. Julio Segura
Presidente de la
Comisión Nacional del Mercado de Valores CNMV
Miguel Ángel, 11
28010 Madrid
Asuntos: 1) Aportes para la calidad en la supervisión preventiva.
2) Publicación sobre Supervisión y control de tasaciones inmobiliarias.
De nuestra consideración,
El motivo de la presente es para saludarle y hacer algunos comentarios sobre tres hechos:
- el último comunicado emitido por su estimada institución sobre títulos inmobiliarios,
- las noticias que hacen referencia a su solicitud para estudiar nuevos instrumentos en la prevista reforma de la supervisión y,
- las recientes declaraciones de las autoridades europeas para mejorar la calidad de esta, referidas a la necesidad de mejorar la supervisión.
Venimos estudiando y realizando aportes al ámbito de la gestión y de las responsabilidades en la supervisión financiera, con el objeto de garantizar la transparencia. Para una mejor gestión venimos promoviendo la incorporación de criterios preventivos que superen los esquemas estadísticos que solo revelan hechos consumados. Propiciamos un marco ético y de calidad total en beneficio de los ciudadanos y del sistema financiero en su conjunto.
En primer lugar, queremos recordar sus declaraciones públicas al acceder al cargo el año 2007. Se refirió a los riesgos contables inherentes a las inmobiliarias y al impacto que las valoraciones tienen en su cotización, así como también indicó que estaban estudiando pedir valoraciones o tasaciones complementarias de los activos de las compañías inmobiliarias y que las revaloraciones que mostraban los informes de tasación habían cambiado el signo de los resultados consolidados de algunas de estas empresas cotizadas en bolsa. De ahí la importancia de las tasaciones.
Prestamos mucha atención a sus explicaciones sobre que la fórmula del valor razonable puede introducir volatilidad en los resultados, sin generar flujo de caja real alguno, al ser un mero apunte contable; también sobre su opinión de que esta fórmula no debe reflejar ni expectativas futuras -que podría generar la inversión inmobiliaria- ni posibles sinergias futuras -por aspectos fiscales, legales o de índole regulatoria-, debido a los riesgos del impacto que las valoraciones de sus activos tienen en su cotización.
Una especial atención mereció el pedido realizado a las empresas para que realicen un mayor esfuerzo para transmitir a los inversores de forma más clara y didáctica los verdaderos riesgos a los que se enfrenta la empresa, en función de sus particulares características dentro de su sector.
Casi un año después, con fecha 26 de marzo del 2008, vimos como algunas de las observaciones expresadas por usted habían sido recogidas en la publicación del RDL 2/2008 por el que se aprobaba el texto refundido de la Ley del Suelo y en cuyo numeral V titulo III aborda los criterios de valoración, corrigiendo criterios que afectaban principios básicos en la práctica de las tasaciones y en la equidad del tratamiento del valor, eliminando los criterios subjetivos de lo “que puede llegar a haber en un futuro incierto” buscando evitar saltos valorativos “difícilmente entendibles”.
Precisa además la ley del Suelo, que cuando el valor de la tasación se utilice como garantía hipotecaria de créditos o préstamos, estos formen parte de carteras de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores, para coberturas de provisiones técnicas de las entidades aseguradoras, así como en la determinación patrimonial de instituciones de inversión colectiva inmobiliaria y en la determinación del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones, habrá que evitar todo aspecto subjetivo en la realización de las tasaciones del suelo, confirmando además de esta manera, la importancia del trabajo de los peritos y de la calidad de sus informes, tema hasta ahora no desarrollado en su verdadera dimensión.
La magnitud de la actual crisis internacional es una seria advertencia que en los esquemas de gestión financiera no se pueden desconocer, sin producir desconfianza y caos, los siguientes elementos: la calidad de las tasaciones, los criterios de concurrencia, la transparencia, los principios de equidad y subsidiariedad del valor, así como los de conflicto de intereses e independencia.
Transparencia, igualdad, equidad y responsabilidad son elementos que deben estar presenten en la gestión, siendo por demás un campo en el que la alta dirección preventiva y un marco de calidad total deben sobresalir y particularmente, para el caso, en el ámbito de las tasaciones.
Sin embargo, debemos mencionar que lo realizado hasta ahora es un primer paso que exige dar otros necesarios para consolidar la supervisión y estabilizar un marco con calidad total sobre la base de la incorporación de la gestión de las tasaciones, por que sin estas todo esfuerzo devendría en nulo.
A tenor de los objetivos de su propia institución, de las observaciones manifestadas, del sinceramiento del valor que produce la ley del Suelo, de la crisis internacional -y de las correcciones que esta viene exigiendo-, así como de las derivadas de la sobrevaluaciones advertidas y de la contracción de la demanda, nos encontramos ante una situación en la cual, se está generando un ajuste en la relación capital por riesgo de las propias instituciones financieras, lo que absorbe la mayor parte de la atención. Al respecto, queremos exponer nuestra preocupación para que se incorporen medidas directas con igual proporcionalidad en los temas que afectan a los ciudadanos, que están viendo perder sus expectativas de plusvalía y, particularmente, en los que se encuentran sus hipotecas sobrevaloradas y que tienen que seguir cumpliendo sus compromisos sobre esa base.
En este sentido, reiteramos nuestra preocupación por la situación descrita y en especial por el vacío que produce el nuevo valor de mercado versus el sobrevalor (que fue advertido por el Banco de España), que es el que se mantiene como base de las hipotecas de las familias, -es lo que realmente se denomina “burbuja inmobiliaria”- y donde pensamos debe prestarse la debida atención para realizar las correcciones necesarias.
Por tanto, nuestra visión nos lleva a exponerle las siguientes sugerencias:
Con referencia a la guía elaborada sobre el tema del fondo inmobiliario y su relación con la tasación extraordinaria aprobada. En aras de la necesaria transparencia y con el objeto de realizar recomendaciones al procedimiento publicado, nos permitimos exponerle lo siguiente:
- Por tratarse de un tema público y de una guía referida además al valor de un fondo, se debería mencionar, como una práctica de transparencia, el nombre de la empresa que realiza las nuevas tasaciones, para acreditar de esta manera que no se encuentra relacionada ni directa ni indirectamente, manteniendo la independencia de criterio y evitando conflicto de intereses.
Al respecto consideramos que la práctica de las tasaciones, en concordancia de lo exigido por el propio Comité de Supervisión Bancaria desde los 25 Principios, Basilea I y Basilea II, debe ser realizada con los siguientes condiciones: bajo responsabilidad profesional, con independencia de criterio, sin conflicto de interés, metodológicamente sustentada con las anotaciones de riesgos y discrepancias sobre todo aquello que pudiese afectar los resultados.
En consecuencia, sugerimos incorporar en los comunicados o guías como la referida, una explicación de las acciones y recomendaciones sobre la independencia de criterio y el conflicto de interés, así como una referencia a las gestiones preventivas que hayan motivado los hechos.
- Por su trascendencia, no encontramos referencia al proceso de calidad que se está exigiendo para las nuevas tasaciones. En caso que no lo hayan exigido, recomendamos establecer un proceso de calidad total como práctica rutinaria, determinando el perfil profesional, las obligaciones y el tipo de responsabilidades de los encargados de realizar este proceso.
- Teniendo en cuenta la repercusión que pueden tener los resultados de las nuevas tasaciones sobre el fondo inmobiliario, no hemos encontrado una referencia en la guía al tipo de metodología que se esta exigiendo para asegurar además la estricta aplicación de la Nueva Ley del Suelo RDL 2/2008 que corrige las tasaciones anteriores por ser inentendibles, como en su considerando lo explica.
- Con referencia a la supervisión y posterior análisis de consistencia, no se encuentra descrita la exigencia al perito profesional sobre la sustentación de las diferencias encontradas, para cada una de las tasaciones que realice y la forma como las debe comunicar a la CNMV. Cuya omisión es necesario subsanar.
- Es notoria la falta de referencia al proceso de supervisión por parte de la CNMV cuyo proceso debe establecerse para este caso, como una práctica de inspección sobre la calidad de las tasaciones, con el objeto de mantener un alto grado de calidad preventiva, poder contrastar los nuevos resultados y/o actuar en forma oportuna.
- Tampoco encontramos en la guía, referencia a las medidas correctivas que haya aplicado y comunicado la empresa emisora del fondo inmobiliario y ahora solicitante de las nuevas tasaciones, como consecuencia de las advertencias de sobre valor en el sector inmobiliario emitidas por el Banco de España desde el año 2005, y de las recomendaciones públicas emitidas por la CNMV del año 2007, para determinar si estas se hicieron ó, porqué no se hicieron. En caso que no se haya exigido este informe, consideramos necesario incorporar esta sugerencia en los procedimientos de la CNMV, como práctica rutinaria para evaluar la calidad de la gestión. Para el caso, deben ser solicitados.
Las observaciones y sugerencias mencionadas han sido realizadas considerando las repercusiones sobre el ahorro de las familias. La responsabilidad de las autoridades, como instituciones tutelares, es imprescindible para mantener la confianza en los planteamientos de solución que comprometen, como en este caso, expectativas sobre valores que dependerán de la calidad de las tasaciones.
En aras de la transparencia responsable, deseamos conocer sus comentarios a nuestras observaciones y sugerencias.
Igualmente, es para nosotros muy grato informarle que estamos preparando la edición de una obra dedicada a la “Supervisión, inspección y control de tasaciones inmobiliarias”. Creemos que constituirá un aporte para salir de la crisis actual, por que está dedicada íntegramente a la gestión de las tasaciones, cubriendo un espacio aún no cubierto por otras publicaciones sobre esta temática, lo que permitirá ofrecer nuevos conocimientos a los profesionales encargados de las actividades de control y de supervisión, estimulando un marco de calidad total.
El contenido de esta obra es: I.- Introducción. II.-La importancia de las tasaciones. III Las normas legales y de prudencia. III Criterios y principios. IV Metodologías y análisis de consistencia. V Calidad total. VI Como se realiza una supervisión e inspección de las tasaciones. VII Esquema de control preventivo retroalimentable. VIII Obligaciones y responsabilidades. IX Los organismos internacionales y las tasaciones.
A la espera de sus comentarios, aprovechamos la oportunidad para saludarle y renovar nuestra estima personal,
Atentamente,
En nombre de Ciudadanía Activa
Martí Olivella
info@transparents.org
